¿Qué es?

El home staging es un conjunto de técnicas y prácticas basadas en el marketing y la decoración de interiores que se aplican sobre un inmueble para prepararlo para su oferta en el mercado inmobiliario. 

El home staging tiene como objetivo realizar una puesta en escena para que la propiedad a comercializar sea lo más atractiva posible para la mayor cantidad de interesados potenciales, logrando así que se venda o alquile con mayor rapidez, y defendiendo mejor el precio pedido ante posibles contraofertas.

El propósito general es generar en el interesado una sensación de bienestar, calidez y wellcomeness para que perciba el valor diferencial del inmueble frente a otros similares. Esto se logra creando el espacio necesario para que el interesado pueda proyectar su imaginación sobre los ambientes y se vincule emocionalmente con la propiedad, es decir, que se vea a sí mismo viviendo ya en la casa o departamento. 

 

 

 

¿Por qué debería usarlo?

Para comprender mejor los beneficios del home staging, debemos reflexionar primero sobre el mercado inmobiliario. ¿Por qué algunas propiedades se venden enseguida y otras se publican durante años (literalmente) sin éxito? 

La venta o el alquiler de un inmueble depende de varios factores. El primero de ellos es la coyuntura macroeconómica del país, la región y el mundo, y no hay nada que podamos hacer para influir sobre esta variable. 

Lo que sí podemos hacer es adaptarnos al momento del mercado a través de los otros factores: 

  • el precio, que debe ser el valor justo para generar consultas y visitas al inmueble; 
  • la difusión, es decir, un aviso bien redactado, completo y con excelentes fotografías;
  • y la presentación de la propiedad

Sobre estos puntos sí tenemos control, y los podemos usar justamente para adaptarnos a la coyuntura. 

Un aviso con un precio caro, por muy bien difundido que esté, no genera consultas. Un aviso con un precio correcto, que no está difundido, tampoco. Un aviso con un precio justo y bien difundido genera consultas y visitas al inmueble, pero si la presentación es mala, el interesado descartará la propiedad o se sentirá invitado a realizar una oferta agresiva. 

Por este motivo debemos encontrar el equilibrio entre todas estas variables para generar una oferta atractiva para un público posible. Tengamos en cuenta que si existen dos inmuebles similares en ubicación, antigüedad y estado, características y precio, el cliente siempre elegirá el que le genere una mayor sensación de bienestar. 

Y no existen sólo dos inmuebles similares. Nunca en la historia hubieron tantos avisos de inmuebles publicados como en la actualidad. Si bien para todo propietario su casa o departamento es único, en la percepción del cliente existen tantas opciones abiertas como tipos de inmuebles, características y zonas sucedáneas hay.

En un mercado tan competitivo todo tiende a la comoditización y es muy difícil diferenciarse. Por lo general, las propiedades que se terminan vendiendo o alquilando son las que se diferencian por precio, es decir, las más económicas o que aceptan una contraoferta más agresiva. 

El home staging ayuda a generar un valor diferencial en la presentación del inmueble, e intenta trasladar ese valor a: 

  • la rapidez con que se puede lograr una oferta;
  • y al precio, ya que el interesado tendrá menos objeciones de las que valerse para ser agresivo en su propuesta. 

Hoy en día, no contratar un asesoramiento o un servicio de gestión en home staging es correr con desventaja. 

 

¿Sobre qué principios se basa?

Como ya dijimos, la práctica del home staging se basa en ciertos lineamientos que tienen como propósito generar un vínculo emocional entre un posible interesado y el inmueble. ¿Pero cuáles son los principios en que se basa?

  • La primera impresión es lo que cuenta. 

Esto que se suele decir de las personas, también es verdad para los inmuebles. Dicen que en los primeros diez segundos de haber entrado en la propiedad, la persona ya sabe inconscientemente si le gusta o no, ya tuvo una reacción interna de atracción o rechazo. 

  • No hay segundas oportunidades para dar una primera impresión

Y una vez que la persona tuvo ya una primera reacción de rechazo, es muy difícil hacerla cambiar de opinión. Su cerebro estará ya predispuesto de forma negativa y prestará atención sólo a las características negativas que confirmen su sensación. 

  • El orden vende

Existen ciertos valores estéticos que son universales y por los que nos sentimos atraídos de manera inconsciente. El orden, la limpieza, la luminosidad, la amplitud, la fluidez y la simetría que se vean reflejados en los ambientes seguramente generarán sensaciones de asombro, calidez y alegría. 

  • Siempre se vuelve al lugar donde se fue feliz

El home staging trata de crear una experiencia multisensorial para el interesado. Si bien lo visual es importante, la memoria olfativa es el vínculo más poderoso que tenemos con vivencias pasadas que nos remiten a una sensación de hogar y seguridad. El aroma a tostadas o a bizcochuelo nos transportan de inmediato a las cocinas de la infancia y a esas sensaciones. 

  • No se puede pintar sobre un lienzo completamente manchado

Al entrar a un inmueble, el interesado tiene que poder proyectarse viviendo en él. Se tiene que ver a sí mismo, a su familia, y a sus muebles en el espacio. Pero si los ambientes de la casa o departamento están repletos de cosas, ese proceso de imaginación es prácticamente imposible. 

 

¿Cómo lo logra?

La propuesta del home staging comienza por el estudio de las características del inmueble y su posible público objetivo. El proceso intenta dar respuestas a preguntas como: ¿cuál es la finalidad del inmueble?, ¿qué tipo de vivienda es?, ¿tiene un estilo definido?, ¿para quién puede ser este inmueble?, y ¿para qué estamos haciendo este estudio?

En base a esto se genera un diagnóstico de la propiedad, una situación de base sobre la que se proponen soluciones, cambios y adaptaciones necesarias y optativas. Por ejemplo, no será el mismo asesoramiento el que se realice sobre un inmueble de estilo muy definido, con mucho carácter, ubicado en una zona de quintas y para el mercado de alquileres de verano; que sobre un departamento para vivienda permanente en la ciudad y para el mercado de venta. 

En líneas generales, se trabajará sobre: 

  • Darle a cada ambiente un propósito definido.
  • Generar un anclaje: algún aspecto único e irrepetible que haga que ese inmueble permanezca en la mente del cliente. 
  • Despejar: ambientes, circulaciones, paredes, repisas, estantes, mesas, etc. 
  • Despersonalizar: fotos familiares, escudos o banderas de afiliación ideológica o deportiva, diplomas, elementos y adornos religiosos, etc. 
  • Limpiar: pisos, paredes, techos, garage, altillos, placares, etc. 
  • Ordenar: cada cosa en su lugar, y un lugar para todas las cosas. 
  • Organizar: darle un criterio al orden, una funcionalidad de acuerdo a la rutina diaria. 
  • Reparar: arreglar las pequeñas cosas que se van dejando para otro momento, y las grandes reparaciones que perjudican el valor del inmueble.
  • Armonizar: trabajar sobre los aromas, luz, y armonía general entre los distintos espacios. 

 

¿Cuánto cuesta su implementación?

Existen distintos grados de implementación que se adaptan a cada caso basados en el estado del inmueble y el objetivo a lograr. 

En líneas generales, es una técnica que trata más de despejar y limpiar que de agregar cosas nuevas. Por eso, si el inmueble no muestra patologías o deterioros severos, las propuestas suelen ser bastante económicas para el propietario. Incluso, cuando se propone resignificar un espacio o tratar de levantar un rincón, se intentará siempre trabajar con elementos ya existentes. 

En todo caso, seguramente la cantidad de dinero que se invierta en adecuar el inmueble para la venta o alquiler será mucho menor a las posibles rebajas de precio a las que nos exponemos al mostrar una propiedad mal presentada.